照片：WSJ

No.1

贸易战下的富人资产的「避风港」

特朗普总统首次宣布加征关税时，一些富裕买家选择踩刹车，退出交易。然而，最近几周，房地产观察人士却惊讶地发现，全美各地出现了一波高价房产销售热潮。

在当下美国房地产市场的大环境中，整体呈现出一种复杂的态势。一方面，美国房市整体处于寒冬期，高房贷利率与房价让众多普通民众望而却步；另一方面，豪宅交易却在近期呈现出异常热络的景象。这一现象背后，是美国富人在市场动荡以及经济不确定性的环绕下，做出的资产配置选择，他们普遍将目光投向了自认为相对稳定的高级资产：豪宅。

《财星》杂志引用《华尔街日报》对美国房地产销售数据的分析结果显示，近几个月来，在高价位市场中，售价在 1,000 万美元以上的住宅销量显著攀升。在 2 月 1 日至 5 月 1 日这个区间内，洛杉矶郡售价 1,000 万美元以上的住宅销量总计达到 160 户，与去年同期相比，增长率高达 29%。其中，比佛利山的豪宅销量增长更为突出，涨幅达到 33%，销量为 16 户。曼哈顿的豪宅销量较去年同期高出 21%，迈阿密 - 戴德郡增长了 48%，佛罗里达州的棕榈滩豪宅销售增长 50%，科罗拉多州的阿斯彭也增加了 44%。

3⽉时，美国房地产经纪⼈协会（NAR）⾸席经济学家劳伦斯•尹（⾳译）指出，当股市不稳时，进⼊房地产领域的财富也来到历史最⾼点。⼈们将会把注意⼒放在寻找具备稳定性的标的，「有些⼈转向⻩⾦，其他⼈会拥抱不动产的稳固基础，并且⽬前的抵押贷款违约率仍接近史上最低⽔准。」

No.2

从华尔街到哈德逊河的「权力变革」

查尔斯街150号的公寓。 照片：WSJ

在曼哈顿西村查尔斯街 150 号的落地窗前，一位神秘的金融家凝视着哈德逊河的波光。十年前，他以 2910 万美元购入这套复式公寓时，或许未曾想到，这里会成为纽约地产新贵的风向标。今年 3 月，当钥匙以 6000 万美元的价格移交至新的买家手中时，这个价格是当时购入价的两倍多，创下了曼哈顿市中心的最高纪录。此时，一场关于城市空间的财富叙事，正悄然改写着曼哈顿的地产版图。

买家的身份很能说明问题。

据知情人士透露，那个买下查尔斯街公寓的神秘买家，就职于 Jane Street Capital，这是一家量化交易公司，最近将其总部扩建至附近的巴特里公园城维西街 250 号。  这家量化交易公司正是下城财富新势力的缩影。当传统金融巨头还在上城区的玻璃幕墙里计算数字，一群穿着连帽衫的科技创业者和金融工程师，已带着加密货币的热浪涌入西村的咖啡馆。

查尔斯街150号的公寓。 照片：WSJ

当下，曼哈顿下城正在发生翻天覆地的变化。传统上，这座城市最昂贵的房地产一直位于上城区，例如亿万富翁街、中央公园西区和上东区。但随着大量高价房源的涌现以及第十四街以下地区的房源，下城的房价开始与曼哈顿最昂贵的上城区相媲美。随着金融和科技公司纷纷迁入市中心，以及新的零售、公园和文化机构的兴起，西区高速公路沿线掀起了一股豪华公寓开发热潮，吸引着富裕的买家涌入西村、翠贝卡和切尔西等街区。

“附近有很多富豪在工作，这意味着他们也想住在附近，” Compass房地产经纪人克莱顿·奥里戈 (Clayton Orrigo) 说。“他们正在西区高速公路附近买房。”

科科伦阳光营销集团（Corcoran Sunshine Marketing Group）的数据揭示着这场变革的烈度：过去五年，34 街以南 3000 万美元以上的豪宅成交量，比前十年总和还要多。2023 年至今，2000 万美元级交易已突破 10 亿美元 —— 当瑞士信贷前高管罗伯特・沙菲尔在查尔斯街以 5200 万美元抛售公寓时，此时距离他购入不过七年，沙菲尔在2016年支付了2938万美元。 获利溢价近一倍的曲线！

简街 140 号的一套顶层公寓：8750 万美元。照片：边界

固定资产的要价也大幅上涨，不同于上城区 “亿万富翁街” 的摩天大楼森林，下城的新贵们更钟情于 “少而精” 的居住哲学。奥罗拉资本（Aurora Capital）位于西村简街140号（140 Jane Street）的在建公寓楼盘140 Jane Street 只有 14 套公寓，却塞进了游泳池、桑拿房和门廊花园；551 West 21 街的顶层公寓挂出 7500 万美元标价，面积却只有 7368 平方英尺 —— 这里的逻辑不是 “更高更大”，而是 “更私密更独特”。自 2024 年 8 月开盘以来，截至 5 月中旬，该楼盘仅通过 Zoom 会议就完成了 12 套销售。

在西村，泽肯多夫（Zeckendorf Development）的 80 Clarkson拥有112套公寓，是新项目中规模最大的项目之一。该建筑毗邻谷歌在圣约翰航站楼的新办公楼，最初的售价从两居室675.5万美元到五居室6300万美元不等。自2月份以来，开发商已四次提价，最终这套售价7500万美元的五居室住宅于5月份正式开售，其面积约为7368平方英尺（约700平方米）。配套设施包括私人餐厅、游泳池和图书馆。住户还可以选择购买私人酒窖。价格是多少？每套最高可达100万美元。

No.3

量化新贵与科技精英的「资本坐标」

谷歌在哈德逊广场的圣约翰航站楼铺开 200 万平方英尺的办公空间，玻璃幕墙倒映着 Fanatics 创始人迈克尔・鲁宾 4300 万美元的莱罗伊街顶层公寓；德勤的合伙人在翠贝卡维斯特里街 67 号以 4140 万美元拿下复式，落地窗外便是 StubHub 新总部的霓虹。这些掌控着算法与资本的新贵们，正用鼠标点击的节奏，重新丈量着城市的价值坐标。

“这是我们从未见过的新水平，”负责韦恩雷布公寓的奥里戈说道。

市中心长期以来一直吸引着富裕的买家，像查尔斯街150号和维斯特里街70号这样的公寓价格不菲。但近年来，肉类加工区和哈德逊广场的办公楼和零售店的蓬勃发展，促使金融和科技公司纷纷选择市中心的办公空间，从而吸引了更多财力雄厚的买家。

德勤、StubHub 和 Jane Street Capital等公司已在哈德逊广场和世界贸易中心附近签署了主要租约。

照片：WSJ

今年2月，谷歌在哈德逊广场华盛顿街的旧圣约翰航站楼开设了其位于曼哈顿的最新办公空间。Compass的伦纳德·斯坦伯格表示：“它是全球最富有的公司之一。这改变了这个街区的面貌。”

No.4

当历史建筑遇见新贵的「稀缺性博弈」

五月中旬，体育用品公司 Fanatics 在哈德逊广场签署了租约；创始人兼首席执行官迈克尔·鲁宾 (Michael Rubin)在附近的莱罗伊街 160 号拥有一套价值 4300 万美元的顶层公寓。

照片：盖蒂图片社

该地区众多历史悠久的褐石建筑需求强劲——格林威治村一栋售价7250 万美元的联排别墅于 2024 年售出——但翻新房屋却寥寥无几。与此同时，经纪人表示，富裕买家渴望购买新建公寓楼的大户型，但库存有限。由于剩余的开发地块不多，而且在历史街区新建建筑面临高度限制，因此市中心许多新建公寓都是精品楼，单元数量比亿万富翁街上的公寓要少。

负责 Padias 所购公寓的房地产经纪公司 Serhant 的彼得·扎伊策夫 (Peter Zaitzeff) 表示：“有很多买家积压了，他们没能买到市中心的超豪华公寓。”

图片：WSJ

2016年70 Vestry 公寓开盘时，扎伊策夫是其销售团队的一员。如今，他几乎每周都会接到电话，询问这栋47套公寓楼里还有没有其他房源。“我这栋楼里的客户基本上都能开出价，”他说，但大多数人都不想离开。“你根本进不去那栋楼。”

市中心的新公寓正在吸引富裕的买家，其面积比该地区过去任何时候都大，豪华设施也堪比亿万富翁街。

“过去，无论是联排别墅还是公寓，都无法达到这样的规模，”斯坦伯格说道，并指出买家“痴迷于新房”，为了避免翻新，他们会支付更高的价格。“这真的就像一场奢华的军备竞赛，谁能超越邻居呢”？

克拉克森街80号的停车场（效果图）图片： DBOX

位于佩里街125号（125 Perry）的一栋车库改建公寓楼盘，一套顶层公寓的合同售价为5750万美元。在西切尔西（West Chelsea），霍华德·休斯公司（Howard Hughes Corp.）前首席执行官戴维·温雷布（David Weinreb）已将其位于西21街551号（551 West 21st Street）的顶层公寓挂牌出售，售价为7500万美元。

“历史街区的高度限制反而成了优势。” 奥里戈抚摸着 125 Perry 街车库改建公寓的砖墙说道，“当钢筋水泥成为主流，这种带着工业记忆的空间，才是真正的奢侈品。”

Aurora 的 140 Jane Street 。照片：边界

No.5

资本与想象：科技新贵的生活算法

当华尔街精英还在忍受地铁的拥挤，Jane Street 的量化分析师们已能从查尔斯街公寓步行至巴特里公园城的办公室。谷歌员工在 80 Clarkson 吃完早餐，穿过高线公园就能抵达圣约翰航站楼 —— 下城的新贵们用步行距离重新定义 “黄金地段”，将通勤时间压缩到一杯咖啡的氤氲里。

在 140 Jane Street 的私人公园里，对冲基金经理们用加密货币话题佐餐；翠贝卡的艺术画廊开幕式上，科技创业者与画廊主理人交换着 NFT 藏品信息。而当哈德逊河的落日染红天际，80 Clarkson 的住户正带着珍藏的波尔多红酒，走进专属的地下酒窖 —— 这里的社交货币，是算法无法计算的圈层密码。

周六上午在切尔西市场挑选有机食材，下午在惠特尼美术馆看新展开幕，傍晚驾着游艇从南街海港出海 —— 新贵们的生活版图，串联起艺术、商业与自然的多元场景。上城区是炫耀财富的秀场，下城是享受生活的实验室。

当传统豪宅还在比拼泳池长度与观景高度，下城已用 “proximity economy（ proximity economy，邻近经济）” 重构价值逻辑。谷歌的办公园区、Jane Street 的交易大厅、高线公园的艺术群落，共同编织成一张吸附财富的网络。这里的每一寸土地，都在计算着人才、资本与创意的碰撞概率。

“下城不是对上城的取代，而是一种进化。” 奥罗拉的 Bobby Cayre 望着 140 Jane Street 的施工现场，起重机正在为私人公园吊装绿植，“当财富不再需要用高度证明，当生活变成一场精准的算法匹配，这里才是未来十年的答案。”

在哈德逊河的潮声里，查尔斯街 150 号的新主人正在布置书房。落地窗外，纽约曼哈顿下城的天际线正在生长 —— 不是向上，而是向生活的深处，向财富与创意共生的未来。这或许就是纽约的终极魅力：当旧规则被打破，总有人能在废墟上，用资本与想象，写下新的传奇。

照片：WSJ