当国内千万考生奔赴考场，BTM 直播间迎来「北大 + 中国政法」双学霸组合 —— 贝特曼创始人刘宇刘总与 ALC 创始人沈总，以法律与金融的跨界视角，剖开 EB-5 行业不为人知的生存逻辑。
恰逢高考热点，两位创始人从求学往事，聊到美国移民法；从 C-PACE 节能融资的创新实践，到乡村项目快速绿卡聊到风险管理的本质，为投资人指出 2025 年将是乡村项目无排期快速绿卡的最后窗口期！
这场横跨法律和投资界的深度对话，既是高考季关于「选择大于努力」的现实隐喻，更是 EB-5 投资人在政策变动期抢占先机的行动指南。
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从学霸经历到 EB-5 行业洞察
BTM创始人刘总：
“我和沈总算是同龄人，他是北大学霸，我毕业于中国政法大学。当年高考估分低了 37 分，不然也能冲北大（笑）。90 年代末我在检察院反贪局工作，后来转行做 EB-5，深刻体会到法律背景对风控的重要性。比如美国移民法官中，检察官出身的反而更关注当事人权益，这和幸存者偏差有关 —— 律师看惯客户阴暗面，而检察官转法官后更侧重人道关怀。”
ALC创始人兼CEO沈总：
“我 93 年留学杜克大学，拿了 11 所学校全奖。ALC 从 2009 年成立起就坚持用高级贷款模式，行业里很多人误导投资人说 EB-5 不适合高级贷款，其实是利益驱动 —— 夹层贷款和优先股利润更高，但风险极大。我们 107 个完成募资的项目中，106 个用高级贷款，唯一例外是为挽救其他区域中心失败项目设立的特殊案例，至今投资人零损失。”
（本文为周日专业直播内容文字整理，以下将均以“刘总”和“沈总”替代。）
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鹿鸣谷项目956F获批情况分享
BTM
刘总：鹿鸣谷是贝特曼与 ALC 合作的项目，956F 获批速度极快，仅 63 天。这是我们合作的又一个优质项目，之前合作的科罗拉多项目也很成功。沈总，ALC 的 956F 批准率和审批时间在行业内表现突出吧？
沈总：是的，鹿鸣谷项目的 956F 获批是新法下 ALC 的第 30 份批准书，我们保持 100% 的批准率。2025 年以来，ALC 已有 7 份获批，平均审批时间 3 个月零 7 天，而行业平均是 8.5 个月，优势明显。我们从不聘请外部律所和第三方经济学家团队，我们是自有专业团队处理，移民局对 ALC 的递件风格很熟悉，沟通高效，这样缩短了审批时间。
项目合作初衷与价值观契合
BTM
主持人：沈总，您与贝特曼合作的初衷是什么？
沈总：选择贝特曼很大程度是我个人对刘总及贝特曼服务理念的认可。在行业多年，通过行为就能看出一家机构的本质。贝特曼在遇到困难时不回避，积极解决问题，这与 ALC 的服务理念完全同频，所以我们有信心长期合作。
主持人：刘总，您为什么选择与 ALC 合作？
刘总：我和沈总进入 EB-5 领域时间相近，2009 年就知道 ALC，当时其与美国中小企业贷款局合作的模式很特殊。新法下 ALC 项目优势明显，尤其是坚持高级贷款。贝特曼在新法下只做高级贷款、第一顺位产权抵押，与 ALC 理念相同，且只有少数区域中心能提供这样的项目。
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高级贷款是EB-5 风控的 “安全锁”？
BTM
- 鹿鸣谷项目资本结构与风控设计
沈总：鹿鸣谷项目的最大优势在于资本结构。EB-5 资金作为高级贷款，占比不大，与 C-PACE 节能融资结合，共同替代高级贷款。一般开发项目高级贷款需求比例在 50%-60%，而通过这种结合，EB-5 资金占比可控制在 30% 以下，同时击败银行拿下高级贷款位置。C-PACE 是 25 年期清洁能源专项融资，与 EB-5 资金结合后，不仅不增加清偿压力，还能增强项目长期现金流，降低违约风险。
刘总：沈总说得很对。高级贷款必须是第一顺位，拥有第一顺位处置权和清偿权，这是核心。鹿鸣谷项目不仅有第一顺位产权抵押，还有 100% 项目公司股权质押，母公司担保也经过资产审计，净值覆盖贷款。这种双抵押模式和严格的风控，是贝特曼和 ALC 对投资人负责的体现。
刘总：“传统 EB-5 项目中，90% 以上是夹层贷款，但新法下贝特曼只做高级贷款。举个例子：疫情期间贝特曼参与的‘世代广场酒店’项目，因是高级贷款，即便现金流中断，资产价值仍有保障；这就是高级贷款的核心优势 —— 第一顺位产权抵押，相当于握住资产处置的‘主动权’。”而另一个波特曼酒店项目因是夹层贷款，投资人面临损失，我们也将通过‘贝特曼行业首创：同心守护基金’注入纽约项目资产投资帮助投资人本金挽回。
沈总：“ALC 坚持高级贷款的逻辑很简单：当项目破产清偿时，高级贷款拥有第一清偿顺位。没有谁敢说自己没遇到过挫折，我们也曾有 5 个项目进入破产程序，但最终都是靠高级贷款收回底层资产，变卖后覆盖投资款。目前的鹿鸣谷项目，EB-5 资金占比 28%，与 C-PACE（清洁能源专项融资）共同构成高级贷款，开发商自投 47%，这种结构让 EB-5 资金成为‘唯一杠杆’，底层资产对我们而言全是‘净值’。”
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鹿鸣谷深度拆解：资本结构与市场机遇
BTM
刘总：“鹿鸣谷是联排别墅住宅项目，一期 16 套预售两三个月售罄，二期 12 套预计下半年开售，价格涨 30%。项目风控亮点在于‘双抵押’—— 第一顺位产权抵押 + 100% 项目公司股权质押，母公司资产审计净值需覆盖贷款总额。更关键的是，EB-5 资金与 C-PACE 结合，C-PACE 是 25 年期低息贷款，不增加短期还款压力，还能通过节能设备提升项目长期现金流，降低违约风险。”
沈总：“C-PACE 的加入让 EB-5 资金在高级贷款中占比可降至 30% 以下，同时击败银行拿到贷款资格。比如鹿鸣谷项目，EB-5 与 C-PACE 共同替代传统银行贷款，利率更优，还能通过节能改造提升资产价值。这是行业内少有的‘安全 + 收益’双优模式。”
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EB-5 项目选择与移民趋势分析
BTM
（一）项目选择核心要点
刘总：根据十几年经验，新法下 EB-5 项目选择有四个核心要点：一是尽量选住宅地产，如鹿鸣谷的联排别墅，市场需求旺盛，一期销售火爆；二是坚持高级贷款、实物抵押，确保资金安全；三是参与过程管理，贝特曼凭借法律背景参与项目NCE层面CO-GP共同管理，从法律角度出发保护投资人利益；四是注重退出管理，完善条款设计。
（二）移民排期与乡村项目优势
刘总：目前乡村项目是 EB-5 中唯一没有公告排期且可双递交的类别，未来三年约有 8000 个名额，但中印申请量已接近这个数，排期压力渐显。ALC 的项目审批速度快。
鹿鸣谷项目预计明年初就会有投资人拿到绿卡。乡村项目递交量增速明显，中国近六个月增速 58%，印度 100%，抢占审批速度和批准率至关重要，新法下乡村项目优先审理，我们新法第一个乡村项目的投资人都在陆续获批中，最快的一份I-526E获批时间为6.5个月！
沈总：2022 年美国新 EB-5 法案最大优势是乡村双递交，移民局近两年优先审批乡村项目，停滞城市高失业率区项目审批。ALC 去年夏天已彻底放弃开发城市高失业率区项目，集中精力做乡村项目，根据政策调整策略，为投资人提供最大移民福利。
(三) 乡村项目为何成 “黄金赛道”？
刘总：“当前 EB-5 乡村项目是唯一无实质排期的类别。数据显示，2025 年中国乡村项目获批 720 份，而高失业率城市项目仅 79 份，移民局明显优先审理乡村申请。鹿鸣谷 956F 已获批，预计客户 1.5 年内可拿绿卡，明年初就会有首批 526 获批案例。”
沈总：“ALC 从去年起彻底停掉城市高失业率项目，专注乡村开发。乡村项目的‘时间差’优势正在扩大，中印投资人递交量增速分别达 58% 和 100%，未来 3 年 8000 个乡村名额可能迅速用完，建议有意向的投资人抓紧递交。”
价值观共鸣：为何能长期合作？
BTM
刘总：“我和沈总合作的核心是价值观同频 —— 坚持‘好人、好事、好项目、好规章’。比如 ALC 所有项目公开透明，失败案例也坦诚分享；贝特曼创立‘守护者基金’挽救问题项目，都是把投资人利益放首位。就像巴菲特说的，投资先看‘骑手’再看‘马’，EB-5 选对管理人比选项目更重要。”
沈总：“贝特曼在老法困境中坚持不回避问题，主动为投资人设立基金挽回损失，这和 ALC‘用高级贷款兜底’的理念高度一致。行业里不缺赚钱的项目，缺的是‘负责任的长期主义’。我们选择合作，就是看中这种‘把风险扛在自己肩上’的担当。”
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结语：给投资人的建议与未来展望
BTM
刘总：“EB-5 不是短期投机，而是家庭长远规划。老法投资人杨总用 10 年时间等到 829 获批，新法投资人梁总通过乡村项目 1 年拿绿卡，不同阶段有不同策略，但核心是选对‘安全垫’—— 高级贷款、产权抵押、透明管理缺一不可。美国教育和发展机会仍具吸引力，别因短期政策波动放弃长期布局。”
沈总：“移民局对乡村项目的‘加速审理’是窗口期，ALC 将持续优化高级贷款模式，用 C-PACE 等创新工具提升项目安全性。记住：EB-5 的本质是‘用投资换时间’，而时间，永远留给早做准备的人。”
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再谈新法EB-5双递交的战略意义！
BTM
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