直播专访：ALC金融律师解析鹿鸣谷项目风控与退出机制！

信息爆炸的时代，发表观点零成本，但是买单的人却是有“很大”成本的。正是因为“随意”发表观点，刻意扭曲信息，制造了远比信息差更混乱更具伤害的结果；前者如散落的混乱拼图，后者是强行“嫁接”的缝合怪。正如波普尔所言："错误信息的危害不在于其虚假，而在于它像病毒一样篡改了思维的免疫系统。"

于是人们在认知噪声与谬误中无法找到思考的坐标，唯有从真实出发，以逻辑校准，才能真正帮助投资人穿透认知迷雾抵达真相。毕竟在这个观点通胀的时代，真正稀缺的从来不是信息的数量，而是像奥卡姆剃刀般剔除冗余、直抵本质的思考品质。

在上周贝特曼直播间中，我们邀请到了同样拥有24年美国执业律师经验的ALC金融法律顾问Justin Blackhall，为我们详细解析EB-5行业革新之作：鹿鸣谷兰亭雪墅项目。

这场专访不仅是对EB-5项目金融结构的解析，更是一次对美国顶流豪宅地产投资深度解码，为何真正的顶流豪宅项目被称为 “零犹豫” 项目？欢迎您下滑扫码获取项目实景视频与律所专业评估报告，解锁第一顺位抵押的终极EB-5资金安全感！

Justin 自我介绍与 ALC 背景解析

主持人：大家好，欢迎来到贝特曼直播间！今天我们非常荣幸邀请到的重磅嘉宾是美国借贷中心（ALC）的金融律师 Justin Blackhall，本次直播将围绕 BTM 与 ALC 强强联合的鹿鸣谷项目，针对投资人关心的投资结构、风控措施、还款安排等核心问题进行详细解答。

主持人：首先请 Justin 做一下自我介绍，并介绍 ALC 的基本情况。

Justin：感谢邀请！我是 Justin Blackhall，一名美国执业律师，专注于结构性融资和商业贷款领域，自 2001 年执业至今已有 24 年经验。我长期专注于设计贷款结构，包括将 EB-5 资金融入涉及政府融资工具（如 C-PACE）的第一顺位贷款项目。

自 2013 年起，我作为 ALC 的法律顾问与其紧密合作。ALC 是一家总部位于加州的贷款机构，自 2009 年运营至今，拥有美国 50 个州的商业贷款发放许可，同时获美国政府授权发放政府担保的小企业贷款。在 EB-5 融资领域，ALC 是行业先驱，首创第一顺位 EB-5 贷款产品，目前已成功在美国发放超 100 笔 EB-5 贷款。值得一提的是，ALC 每年都会进行财务审计，这在 EB-5 行业中非常罕见。

第一顺位贷款发放投资结构详解

主持人：许多投资人非常关注项目的投资结构及各方法律关系，请 Justin 详细说明。

Justin：OK，这个投资结构是专门设计的，主要为了保障两点，第一点的话是持牌经营，确保符合美国联邦和地方的政策法规。第二，最大程度地保障投资人的安全，资金的安全。具体步骤如下：

第一步：投资人购买（NCE）的 LP 的权益份额，这个 NCE 的这个管理人是 ALC 的附属实体。这是 EB-5 投资的标准程序。
第二步：资金直接注入 ALC（持牌贷款机构），也就是我们之前讨论的持牌的贷款机构，并投入到项目中，这样做是为了启动商业贷款的流程，让持牌的机构来引导资金， ALC 与其他的金融机构和借款方互动，这对于保持合规性非常的重要。
资金部署：从 NCE 到 ALC 的这一步的话，是通过书面的协议来确认的，并且该书面的协议是可以对 ALC 进行强制执行的，并且这也保证了 NCE 保持对于第一顺位的贷款的权益的控制权。将资金部署到项目是通过与参与到我们贷款的合作机构 X-Caliber Rural Capital 发起的贷款中，以第一顺位贷款形式按施工进度放款，资金用于项目建设及就业创造。这种结构已在至少50个项目中验证，兼顾EB-5移民合规性与美国法律安全性。

投资期与还款条件的核心解答

主持人：投资期何时开始？本金何时返还？需要满足哪些条件？

Justin：这是大家最关心的问题，我很高兴能够回答这个问题。首先是关于投资期限的起点，在ALC，我们采用更具体的，我们认为更合法的方式。根据我们的PPM，每个投资人的投资期开始时间，依据的是每个投资人的资金通过施工放款实际投进到项目中的日期开始计算。因每位投资人的资金到位时间不同，投资期起始日也因人而异。

Justin：那接下来我们要来讲一下这个还款条件，这取决于几个方面。首先第一也是最重要的就是必须要满足移民法的这个要求，包括创造就业机会和完成投资维持期。

移民法要求：需满足就业创造及投资维持期（通常为资金投入后 2 年，因施工放款进度，可能在贷款交割后 1-2 年）。EB-5投资的核心目的就是必须要满足移民的这个条件，通常是在贷款交割后的一到两年，因为这个建筑项目的这个贷款，它是在贷款交割之后，按照这个建筑进度逐步放款，而不是在交割之后立马全部的就是放给借款方。
投资期限：根据 PPM 投资期最长 5 年，与移民法要求匹配。
资产清算：最后，当时机成熟时，我们必须收回 EB-5 资金所投资的资产。当投资人满足了刚才说到的上述的条件之后，我们就可以收回资金，我们将负责任的以最大的程度、最安全的方式收回 EB-5 的投资。采取的方式包括再融资和出售等方式清算资产。

C-PACE 的优势与退出机制

主持人：咱们国内投资人有很多人不熟悉、不了解项目中提到的 C-PACE政府专项融资，这个是什么贷款？其退出方式如何？

Justin：C-PACE 全称为 “商业地产评估清洁能源贷款计划”（Commercial Property Assessed Clean Energy），简单来说，它代表着地产评估清洁能源项目。该项目是为开发商使用清洁和可再生的建筑材料提供的激励措施，旨在为下一代保持地球的清洁和可持续发展。其核心特点包括：

还款与资产挂钩：C-PACE 贷款的一大亮点就是：偿还与资产挂钩，它是跟随着资产的，而非贷款人的债务，类似地产税，余额永远不可能一次性全部到期的，所以该贷款无 foreclosure （止赎）风险，仅需按月支付分期款项。
灵活性与低成本：更好的是，如果开发商愿意的话，他可以随时一次性地结清C-PACE 的余额，给开发商提供了最大的灵活性，并且利率低于传统融。如果你仔细想一下的话，C-PACE 实际上具备很多股权的特点，因为它是长期投资的资本，它不能够被止赎，也不能够干扰到第一顺位高级贷款的留置权。第一顺位的高级贷款就是指 ALC 的这个管理的 EB-5 的贷款。
与 EB-5 贷款的完美配适：在本项目中，随着联排别墅出售，每套房产对应的 C-PACE 贷款及第一顺位 EB-5 贷款将通过销售回款结清，实现无缝退出。所以 C-PACE 对开发商来说是一个很好的融资工具，并且与 EB-5 的高级贷款可以完美的融合。

第一顺位抵押与风控保障措施

主持人：BTM 在新法下的乡村项目一直秉承的做最好、最强的风控，所以我们乡村项目都拥有第一顺位产权抵押这样的一种基本风控，本次的鹿鸣谷的兰亭雪墅项目与 ALC 强强联合，也仍然是第一顺位产权抵押的项目。很多投资人也有相关的问题，比如说：EB-5 资金是否是一定是第一顺位的？项目方提供抵押或者担保价值是多少？是否具有完全的抵押处置或者售偿权？

Justin：EB-5 资金在项目的贷款是第一顺位的高级贷款，并拥有独立的第一顺位抵押权（没有任何共享），投资人拥有对这个项目资产的第一顺位的产权抵押，覆盖土地、建筑物、材料及借款方账户等所有项目资产。

此外，项目选择母公司作为企业担保人，并向贷款方提供财务担保，其净资产经审核足以覆盖贷款金额，之后我们还将定期检查这个母公司担保人的实力，以确保他们拥有并继续保持至少与贷款金额相等的净资产。这样我们就将始终拥有稳定和充足的担保。

综上所述，EB-5 贷款拥有完整的第一顺位抵押权、处置权及还款权，风控措施全面。

资金监管与销售回款管理机制

主持人：那下一个问题也是我们的投资人常常关心的一个话题，是有关于就是这个项目资金的监管，银行是哪一个？前期资金与预售款如何监控？未来销售收入如何用于偿还 EB-5 资金？

Justin：这是一个很好的问题，所有的问题都非常的好，正如之前提到的， ALC 是一个持牌经营的贷款机构，作为该项目资金的主要的接收方。根据 USCIS 的要求， EB-5 公司在经营时有两个选择，要么使用基金管理人和托管公司，要么对公司进行完整的第三方的独立审计，ALC 选择年度独立审计而非第三方托管。这是一个比使用基金管理人更加严格和彻底的程序，目的是为了确保最大的这个资金的安全性，避免资金被滥用。具体监管流程如下：

资金接收与放款：首先 ALC 从 NCE 接收资金后存入项目账户，仅在第三方监理公司确认施工进度合格后之后逐笔放款用于支付项目建设施工的费用。

贷款交割和资金监管：在贷款的初始交割的时期，我们将使用托管公司来处理贷款交割初期的初步的放款，有一家托管公司将在交割时被选中， ALC 将验证该托管公司的财务实例。在之后的放款过程中， ALC 将使用第三方的资金监管和审核公司来检查施工现场的这个工作。只有在这个第三方监理公司审核确认这些工作符合要求之后， ALC 才会向项目进行放款。

销售回款管理：未来销售收入直接存入项目账户。因为对项目资产拥有第一顺位抵押权。买家需在释放抵押后才能完成房产交易，否则是无法过户到买家的名下的。确保回款优先用于偿还 EB-5 贷款。因此这就有一个明确的机制可以保障这个资金的这个安全。

项目前景与总结

Justin：最后我想说，除了财务结构和技术细节之外，我认为投资人应该理解这个项目本身，它的价值也不容忽视。鹿鸣谷项目位于自然美景环绕的山区，配备滑雪等户外活动设施，建成后将是奢华度假目的地。美国人一直非常喜欢户外活动和大自然，尤其在疫情后，对于户外度假和生活的渴望就更加强烈，这也是该项目广受推崇，大获成功的原因。我认为这是毋庸置疑的，项目是如此的美丽和奢华，每一个人都想去体验和拥有这样的一套别墅。这是一个不折不扣的豪宅，是所有人都梦想拥有和居住的豪宅。项目的地理位置与品质注定其市场潜力。从技术层面到项目本身，我相信这是一个兼具安全性与吸引力的优质投资选择。

主持人结语：感谢 Justin 的详细解答！鹿鸣谷项目作为 BTM 与 ALC 联合推出的第一顺位抵押项目，从投资结构、风控措施到退出机制均经过严谨设计。若您希望进一步了解项目文件或实地考察，可添加小助手咨询（下滑扫码）。期待下次直播与您再见！

新法EB-5“双递交”红利窗口期！

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鹿鸣谷・兰亭雪墅 EB-5 项目核心优势解析：

资金安全：项目以第一顺位产权抵押作为风控基础，同步锁定全部租赁收入现金流，构建双重资金保障；
项目安全：获 25 年期美国 C-PACE 政府专项融资（低息长周期），整体融资成本降低，且该类融资历史违约率仅 0.1%；
还款安全：市场表现强劲，一期预售 100% 去化，二期地块溢价 12%，预售回款形成稳定还款来源。
绿卡安全：Reef Capital 珊瑚资本以净资产总额不低于未偿还贷款金额为项目完工担保。

本次贝特曼集团担任 Co-GP（共同普通合伙人），与 ALC 区域中心强强联合！贝特曼凭借本土大型项目运作经验掌握投资全周期签字权，从投前尽调至投后管理保障投资人权益。专业团队全程护航，助力投资人实现 “全款返还+ 绿卡获批” 的双快速通道！

最快两个月获批Combo卡，一年获批绿卡！

近期，移民局传来令人振奋的消息。一位正在美国留学的宝子，今年已是他最后一次参加 H1B 抽签的机会，加上政策波动令人不安，形势紧迫！在与父母深入商讨后，他果断抓住新法机遇，选择贝特曼新法乡村项目，结合“双递交”政策（即同时提交 I-526E 和 I-485 申请，加工卡（EAD）与回美纸（AP）申请）仅仅约两个月，他便成功获批五年期工卡与回美纸，这一速度远超通常 3-8 个月的平均审批周期。（特别提醒：该获批效率仅为个例，实际情况因人而异，不代表普遍现象。）