贝特曼·刘宇专栏|EB5投资人要避免的还款陷阱!

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昨天看到了一个项目宣传手册上关于还款的介绍,上面写着一旦移民局批准I-829、投资人获得正式绿卡,区域中心会及时返还投资款。我不由得想这是手册小编的文字错误呢,还是项目发行文件就是这样规定的。本来就是一直想写一篇关于如何避免还款陷阱的,今天就简短地写一个小短篇吧。


在老法EB-5下,一些项目出现了问题,虽然绿卡没有问题,但EB-5投资无法返还了;但也有不少项目,项目本身没有问题,也已经投资5+2年了,可是仍然还款遥遥无期。下面列举几个常见的还款陷阱,也可以帮助大家更深地理解EB-5的机制。


一、排期造成的还款周期延长


目前移民局的还款政策还是临绿+2年,老法投资人因为遇到了漫长的排期(连2015年底的投资人还在等待排期),如果还想继续保持这个绿卡申请,就不得不进行二投、甚至三投,这样还款自然就遥遥无期。


老法投资人已经面临漫长还款期了,目前还没有有效的解决方法。新法投资人如果在意投资还款时间,就要对城市高失业率地区项目和乡村项目的未来隐性排期,进行更多的分析研究,并且多多关注这两个地区的绿卡名额、递交人数、可能的潜在排期等变化,以避免自己被未来可能的排期困住。从EB-5新法通过这一年以来不断升高的申请热情来看,出现排期是已经或很快就会发生的事,尤其是城市高失业率地区项目,只不过目前这个排期还只是隐性的。无论是城市高失业率,还是乡村地区,都会有一个时间节点,一旦到了这个时间节点,新法投资人的排期将会是“老法投资人排期+1”,也就是只有老法的投资人都解决排期了,6800个老法名额可以被新法投资人使用了,这些新法投资人的排期才能得到解决。城市高失业率地区的这个时间节点会比乡村的这个时间节点更早地到来。


这个由于漫长排期和移民局还款政策造成的无法还款,当然是有利于项目方。目前老法排期走到2015的下半年,那么2015年中旬募集到EB-5资金的项目方,至少可以使用EB-5资金10年(8+2),2015年下半年及以后的项目方,则可以使用10+年。这时,一个本应双方在“付出/收获 vs 收获/付出”上对等的公平交易,就变成了零和游戏。


那么,至少已经达到“临绿+2年”的投资人,应当可以拿回投资款了,但是很多投资人还是无法得到还款,这又是为什么呢?这就可能是下面的列举的原因。


二、二投造成的还款周期延长


当借款方将EB-5资金返还给EB-5有限合伙后,如果投资人还没有完成“临绿+2年”这个政策要求,并且投资人还想继续这个EB-5绿卡申请的话,那就需要EB-5有限合伙将这笔EB-5资金进行再投资,也就是二投。


二投本身不是问题,问题是二投的投资期,因为几乎100%的2017年以后(移民局在2017年的审理政策中,首次实施再投资政策)的项目发行文件,都有再投资条款,但都不会在再投资条款中规定二投的投资期限。那么,当真正需要进行二投时,如果有限合伙的管理人向投资人公布一个二投项目,并且这个二投项目有一个较长的投资期,如5年时,投资人是没有选择的余地的,要么撤销EB-5申请并且拿回还款,要么就得再投5年。如果投资人本来就需要4、5年来实现临绿+2年,那还好。但如果投资人只需要1-2年就达到临绿+2年了,那么,这个无选择余地的新5年投资期,也就有了些零和游戏的味道。


在EB-5新法实施后,也出现这样的情况,就是一些老投资如果当初知道新法会通过,就会选择不进行二投,用返还的50万美元再加30万美元,去投新法EB-5,这样可以利用新法的“双递交”优势,更好地解决子女的留美问题,但由于已经开始了这个5年的投资期,而无法拿回钱来办理新法EB-5。很多老法下的投资人,还不得不进行三投,因为,等二投结束时,新法也早已产生排期。


三、还款条款bug


移民局在2017年首次明确了“临绿+2年”的最低投资期政策,这样,如果借款人已经在5+2的贷款期内,将EB-5资金返还给EB-5有限合伙,并且这时如果具体投资人已经完成了“临绿+2年”,那投资人就应当可以拿到投资款了。但是,有些投资人还是无法拿回投资款,这又是为什么呢?


这种情况往往发生在2017年以前发行的项目中。在2017年移民局明确“临绿+2年”的最低投资期的政策之前,整个行业缺少一个明确的关于还款时间的标准,那时的还款条款,合理的形式应当是“还款不应影响I-829的批准”或类似的语言,但很多项目使用如“获得I-829批准后”、“所有投资人获得I-829批准后”或“最后一个I-829得到批准”等类似的语言,这就为相关方按协议“合法地”不还款留下了的空间。不是每个项目方都会利用这个合同bug,但我确实听说了一些。


如文章开头说的,在新法EB-5项目的宣传手册中,居然又出现这种I-829批准后“及时”还款的语言,我想,一定是手册的小编搞错了,因为这样的条款太不可能了。


四、有限合伙管理人“indefinitely”延长还款期的权利


以前有些城市大项目,开发商是非常有名的也是强势的。我经常在这样的EB-5项目发行文件中,看到有限合伙管理人,具有”indefinitely”延长还款期的权利。在如疫情、经济周期这样的情况下,其实不管有没有这样的条款,适当地延期还款都是必要的,也是无法避免的。但这样的条款还是要慎重对待的。


小结:


EB-5的投资流程是投资人将EB-5资金投资到EB-5有限合伙,EB-5有限合伙再将资金贷款给项目方。5+2是有限合伙与项目方之间的贷款期,不必然是投资人与有限合伙之间的投资期,有限合伙GP的权利界限在哪,除了项目贷款风控以外,对有限合伙怎么风控也是一大课题。我们在这方面积累了不少经验,以后会逐渐介绍给大家。


对于移民局还款政策的经常变化,发行文件应当尽量避免使用绑定性的语言,而使用如“完成移民政策规定的投资维持期”之类的灵活性的底线语言。对于二投,我们在最新的越港资本五期项目中,与项目方达成协议,并写入发行文件这样的条款,即一旦完成移民局要求的投资维持期,在一个时间范围内,如6个月内应完成还款。这样,就从协议上避免二投的再次捆绑。


EB-5新法是一个好的开始,让我们一起建设我们的行业。


*提示:以上是我们的分析思考,抛砖引玉,触发市场深度思考,不可做为办理EB-5或不办理EB-5的依据,申请人应当聘用专业的律师进行评估,也欢迎选择贝特曼律所或贝特曼咨询的专业服务,同时欢迎业内人士与我们合作。www.btmusa.cn


谢谢大家阅读!


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