“现在想在美国买房，比登天还难！” 家住加州的 H - 1B 签证持有者Lee（化名）最近愁眉不展。让他陷入困境的，正是特朗普政府近期出台的一项移民新政 —— 美国住房和城市发展部在 3 月 26 日的一封信中宣布，自 5 月 25 日起，美国非永久居民（包括 H-1B 签证持有者）将不再有资格获得联邦住房管理局 (FHA) 担保的抵押贷款。
信中称，此举符合唐纳德·特朗普总统“致力于维护美国公民和合法永久居民的经济机会”的承诺，同时确保“联邦福利，包括获得联邦住房管理局担保的抵押贷款的机会，只保留给拥有合法永久居民身份的个人”。
新数据显示，在唐纳德·特朗普总统最近针对移民发布行政命令后，发放给非永久居民的新的联邦住房管理局抵押贷款数量已降至接近零。
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非永久居民 FHA 贷款近乎 “清零”
《新闻周刊》10 月 15 日最新报道的数据，揭开了这场房市变动的残酷真相。加州房地产咨询巨头 John Burns Research & Consulting（JBREC）的专家 Alex Thomas，在社交平台 X 上直言不讳地表示：“政策的影响比我们预想的来得更快，正在重塑非永久居民的购房格局。”
JBREC 的最新报告更是给出了一组令人咋舌的数字：今年 4 月，非永久居民在全美 FHA 贷款中的占比还超过 6%；5 月新政即将生效时，这一比例小幅降至近 5.5%，背后是不少人赶在 “末班车” 前紧急申请；可到了 6 月，占比直接跳水至不足 1%；7 月、8 月，更是几乎跌至零！这是自 2018 年 2 月以来的最低水平，相当于给非永久居民的购房梦按下了 “暂停键”。
“住房金融政策的变化，从来都能快速反映在数据上。”Alex 在接受《新闻周刊》采访时解释道，4 月、5 月的申请量激增，是非永久居民 “慌不择路” 为了赶在新规生效前锁定FHA贷款的表现，如今数据滑坡，早在意料之中。
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购房路被 “堵死”：传统贷款门槛成 “拦路虎”
图源：Getty Images
或许有人会问，不能申请 FHA 贷款，非永久居民就不能通过其他途径买房了吗？答案是 “可以，但很难”。
Alex 进一步分析指出，FHA 贷款之所以成为非永久居民的 “心头好”，关键在于其承保要求宽松，对信用评分、收入证明的门槛相对较低。而传统贷款（不受联邦保障）则完全是另一番景象 —— 不仅要求更高的信用评分，还需要提供充足的美国本地收入证明和就业记录。可对于很多非永久居民来说，尤其是刚到美国工作不久、信用记录尚未完善的人，这些条件简直是 “天堑”。
“原本打算今年入手一套入门级公寓，现在只能搁置了。” Lee无奈地说，他的信用评分刚够及格线，美国工作年限也只有 2 年，传统贷款的申请材料根本凑不齐。像Lee这样的情况并非个例，新政叠加当前高企的房价，让非永久居民进入美国房产市场的路，越走越窄。
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房市 “冷热不均”：部分地区承压，全美影响有限？
新政对美国房市的影响，正呈现出 “冷热不均” 的态势。
JBREC 的另一位专家 Eric Finnigan 指出，FHA 贷款禁令直接加剧了部分市场的 “困境”—— 那些原本销售疲软、房源过剩的区域，入门级住房的压力变得更大。“之前还有非永久居民来接盘入门级房源，现在这部分需求没了，房子更难卖了。”
更糟糕的是，这一政策还在削弱美国对海外人才的吸引力。
就在上个月，特朗普政府又抛出 “重磅炸弹”：将 H - 1B 签证申请费用上调至 10 万美元！要知道，H - 1B 签证是美国吸引全球技术人才的重要渠道，如今 “断贷” 加 “涨价” 双重打击，让不少技术人才望而却步。
多位企业雇主和专家纷纷警告，这会削弱美国企业在全球人才市场的竞争力。非营利组织国家移民论坛（National Immigration Forum）总裁 Jennie Murray 更是直言：“这项行政命令打击的是美国企业赖以生存的合法签证项目，最终会损害美国经济和公众利益。”
不过，从全美范围来看，情况似乎没那么 “糟糕”。Alex 给出的数据显示，2024 年非永久居民仅占 FHA 贷款总量的 4%，历史占比也只有 2% - 3%。“而且 FHA 贷款没有数量上限，非永久居民并没有和美国公民、永久居民争夺有限的资金。”
但在佛罗里达、德克萨斯州等非永久居民 FHA 贷款占比较高的地区，情况就完全不同了。新政很可能导致这些区域的购房需求大幅下降，进而引发当地房市的连锁反应。
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新政背后：争议与担忧并存
特朗普政府出台这项政策时，给出的理由是 “保障美国公民和合法永久居民的经济机会”，确保 “联邦福利只给永久居民”。可在不少人看来，这一政策不仅没能真正解决美国房市的核心问题，还引发了一系列新的争议。
现在的住房政策的变化只是最新的打击。H-1B签证持有者已经受到严格限制：他们只能为签证上列出的特定雇主工作。禁止兼职。禁止第二职业。禁止房地产收入。对于持有F-1学生签证的人来说，限制甚至更加严格，除了狭义的学术相关工作外，不得从事其他工作。
