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周二，特朗普在椭圆形办公室的一句话，让美国房地产市场炸开了锅。
特朗普对记者表示，他正在考虑支持的是乔治亚州众议员玛乔丽·泰勒·格林提出的《房屋销售免税法案》(No Tax on Home Sales Act)，该法案旨在取消现行的住房销售资本利得税。
格林称该税“是一种过时且不公平的负担——尤其是在如今房价飙升的房地产市场”。
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当被问及取消资本利得税对“释放”房地产市场有多重要时，特朗普回答记者：“我们正在考虑这个问题。” “降低利率也能释放房地产市场，”总统说道，并补充道，“如果美联储降低利率，我们甚至不需要这样做。但我们正在考虑取消对房屋资本利得税。”
一旦取消这项税收，许多因税负沉重而迟迟不愿出售房产的屋主，特别是那些持有多年、房价大幅上涨的业主，将可能会因此更倾向于挂牌出售，从而为房地产市场带来更多流动性。
什么是房屋销售资本利得税？
简单来说，如果你花 30 万美元买了套房，几年后以 40 万美元卖掉，中间赚的 10 万美元就是 “资本利得”，联邦政府会对这部分利润征税。
不过别急，美国现行政策其实挺 “贴心”：根据所谓的“第121条免税条款”，单身纳税人卖房时，最高 25 万美元的利润可以免税；夫妻联合申报，这个额度更是高达 50 万美元。这个政策从 1997 年就有了，至今没变过。
但要享受这个优惠，得满足几个条件：
* 过去5年内，有至少2年把该房屋作为主要居所（Principal Residence）；
* 过去5年内，你拥有这套房子至少2年；
* 过去2年没有用过这个免税条款免除房屋出售资本利得税。
格林在关于该法案的声明中表示：“那些努力工作、积累资产并出售房屋的家庭不应该受到巨额税款的惩罚。”“对房屋销售征收资本利得税是一种过时且不公平的负担——尤其是在当今房价飙升的房地产市场。我的法案解决了这个问题。”
格林在宣布拟议的《房屋销售免税法案》的声明中表示：“几十年来一直在自己房屋中居住的房主，尤其是在房价飙升地区的老年人，不应该因为国税局的罚款而被迫留在原地。我的法案将释放这些资产，帮助解决住房短缺问题，并支持美国家庭的长期财务安全。”
“留守惩罚”
根据全美房地产经纪人协会（NAR）的研究，现行的联邦住房销售资本利得税政策正在“悄悄扭曲房地产市场”，因为它“锁定了老房主，并在美国最需要的时候抑制了库存”。
NAR 的一项研究发现，34% 的房主（即 2900 万美国人）如果出售房屋，其纳税额将超过 25 万美元的门槛，而 10% 的房主（即 800 万美国人）如果出售房屋，其纳税额将超过 50 万美元的门槛。
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结果，老年房主没有动力出售房屋，NAR 的研究人员称之为“留守惩罚”。例如，那些原本可能考虑搬到离家人更近的地方或缩小住房规模的老年人，现在却选择留在原地，导致房屋库存被压抑。
NAR 执行副总裁兼首席宣传官香农·麦加恩 (Shannon McGahn) 在一份声明中表示：“住房周转率的停滞正在波及整个市场，推高了成本，限制了机会——这与公共政策应该鼓励的完全相反。而且情况每个月都在恶化。”
反对声浪：这是给富人送福利？
政策刚露头，质疑声就来了。
Realtor.com的高级经济学家乔尔・伯纳(Joel Berner) 直接泼冷水：“大部分卖房的人已经能享受 25 万或 50 万的免税额度了，而完全取消资本利得税将主要使拥有升值超过 25 万美元（对于联合申报者而言为 50 万美元）的住宅的富裕美国人受益。 
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伯纳告诉哥伦比亚广播公司《金钱观察》：“除非你的房子升值幅度很大，否则这对普通家庭来说不会有什么太大影响。如果你的房子升值超过100万美元，取消资本利得税就会有好处。”
这话没毛病。普通家庭的房子能涨个几十万就不错了，真正能从 “取消税收” 里捞到好处的，往往是那些坐拥豪宅、房产升值几百万的富裕阶层。对普通人来说，除非房子涨超 100 万美元，否则基本没啥感觉。
更让人担心的是，一旦取消这个税，政府收入肯定会大缩水。更糟的是，投资者和投机者可能闻风而来，像饿狼一样冲进房地产市场，把房价炒得更离谱 —— 毕竟少了一笔税，炒房成本更低了。图源：Nypost.com
根据房地产数据提供商 BatchData 的报告，今年前三个月售出的所有房屋中，近 27% 的房子都是被投资者买走的，创了五年新高。要是再取消资本利得税，普通购房者恐怕更难上车了。
还有个 “Plan B”：降息!
特朗普在第二任期内率先削减了一系列他认为对美国人不公平的税收政策，包括小费工资税、加班税和社会保障税。现在，他希望通过鼓励更多房主挂牌出售房屋，以增加市场供应，从而缓解房价上涨的压力。近年来，房价持续攀升，令许多潜在购房者望而却步。疫情低迷期结束后，利率自历史低点回升，目前房贷利率稳定在6%至7%之间。“高房价 + 高利率”的双重压力，使许多美国年轻人难以实现首次置业，只能继续选择租房。
有意思的是，特朗普自己也留了条后路。他说：“其实降息也能激活市场，如果美联储肯降息，说不定根本不用取消这个税。”
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这话戳中了美国房地产市场的另一个痛点：现在房贷利率卡在 6%-7%，加上高房价，年轻人想买房堪比登天，只能眼睁睁看着 “美国梦” 变成 “租房命”。
所以问题来了：到底是靠减税刺激房源，还是靠降息降低购房成本？特朗普把球抛了出来，却没说答案。
最后一个关键：国会说了算！
不管怎么说，取消资本利得税必须得到国会的通过。
之前特朗普的减税法案能通过，是多方博弈的结果，这次面对巨大的争议，恐怕没那么容易。
一边是想卖房却被税卡住的老房主，一边是担心富人占便宜、房价更疯的反对者；一边是嗷嗷待哺的房地产市场，一边是政府的钱袋子…… 这场博弈才刚刚开始。
你觉得，取消房屋销售资本利得税，到底是救市良药，还是给富人的糖衣炮弹？欢迎在评论区聊聊你的看法！
