从“泛海拍卖”看贝特曼项目选择标准及风控体系之:第一顺位产权抵押

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文章转自:美国EB5一点通

作者:EB5Sir

洛杉矶泛海广场将进行止赎拍卖,好在这次是EB-5投资人出手。TRD消息,EB-5资金对洛杉矶的泛海广场项目发起止赎拍卖:

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当年那个在国内非常辉煌的泛海,在美国也是大手笔拿地建地标,从纽约、旧金山到洛杉矶。但是洛杉矶的泛海广场从2019年,就陷入了诉讼:泛海洛杉矶项目陷入债务诉讼,并最终停工至今:洛杉矶泛海广场被诉停工融困难,在去年底曾爆出泛海要出售该项目并离场:泛海美国梦断,但是至今没有引入新股权方的消息。

根据网络信息,洛杉矶泛海广场,是泛海控股首个海外项目,2013年底取得完成对项目土地的收购。泛海广场毗邻斯台普斯中心(Staples Center)和洛杉矶活力城(L.A. Live),由三栋住宅和酒店塔楼以及七层裙楼构成,总建设规模达24万平方米。其中的洛杉矶柏悦酒店也成为这家全球奢侈酒店品牌在美国的第六间酒店,该酒店共有184间客房,包括34个套房,按照泛海控股当时的计划,该项目拟总投资在10亿美元至12亿美元,计划在2019年初竣工。

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据TRD报道,泛海已经投入了11亿美金,并且还需要12个亿来完工。远超当时的预算。

根据网络信息,当时项目预计募集3个亿的EB-5资金,共计600名EB-5投资人:

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据TRD报道,EB-5最终募集了1.38亿美金。同时,银行贷款应该没有到位,所有EB-5资金能够作为第一顺位发起止赎诉讼。根据违约通知,截止今年一月,共欠EB-5资金1.574亿,包括利息,未能支付。

祸不单行的是,泛海广场的区域中心是美丽家园,美丽家园在2017年被SEC起诉欺诈,虽然在2018年与SEC达成和解(美丽家园案欺诈获判决,钱款无忧但忧区域中心),但是根据移民局网站的记录,2021年6月美丽家园区域中心被移民局关停。

目前,Ira Kurzban律师正在代理该区域中心关停上诉的案子,他当年赢了美国之路区域中心关停的案子(欺诈≠关停,美国之路一期上诉成功|EB-5新案例解读),希望能有一线转机。

目前来看,作为第一顺位的EB-5资金才1.5个亿,一个投入11个亿的项目应该能够通过拍卖拿回自己的本金。

不过,对于类似泛海项目的投资人而言,拿回钱是不幸中的万幸,更重要的是希望移民之路还能继续,还能确保I-829获批拿到永久绿卡。

EB-5新法案,对于无辜投资人提供了保护(投资者保护:区域中心关停与项目失败|EB-5新法解读)。但是,泛海项目复杂在于,不但要通过与开发商-泛海沟通拿到就业证明材料,还需要考虑区域中心一旦彻底关停之后转换区域中心递交I-829申请的问题,再有就是资金回来再投资的问题。

这些问题,对于还想继续的投资人而言,每一步都是新课题。

虽然新法还是提供了不少挽救移民进程的可能:项目失败,影响我的绿卡吗?,但是移民局还迟迟不出明确的操作指南,有些只能尝试着往前走。

就EB5Sir个人意见而言,对于类似项目投资人,如果想继续移民申请进程的话:

1. 一般而言,项目出问题之后,只要获批的I-526不被移民局收回,NVC进程都不怎么会卡,可以继续拿签证登陆。所以,越早登陆越好,如果因为排期拖的太久的话,风险会放大很多;

2. 登陆拿到临时绿卡之后,移民申请进程会相对主动:

如果,项目创造出足够就业并且能够提供材料证明的话,哪怕区域中心关停也不是一个大问题,可以转换新的区域中心递交I-829申请;

如果,项目没有创造出你要的就业,那么将不得不转到新的区域中心来递交I-829申请同时还需要提供新项目创造就业的证明。究竟如何证明,或者投入多少新的资金进新项目,目前还是个疑问。行业内有种观点认为,补个几十万美金进新项目,不必是之前的50万或者新法案的80万,只要有大致的资金进入就能计算就业了。当然,这还需要具体的实践。

该项目的招募,正是在泛海如日中天之时,EB5Sir自己身边就有做金融的朋友听闻投入该项目的。

一时的风光,往往不如长期的稳妥低调来的重要,EB-5项目的选择正是如此。

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* EB5投资有风险,请谨慎决策。


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